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国土部调研工矿存量地农地或有条件入市

2018-11-28 15:18:12

国土部调研:工矿存量地农地或有条件入市

12月初,本报获悉,国土部正在北京、上海等多地调研,酝酿新的土地供应政策,其中工矿企业存量用地入市和农村集体用地局部有条件入市情况,被重点调研。

此次调研分量很大,调研组带头不乏有国土部司级领导。土地供应双轨制方向、土地招拍挂制度的完善等被重点关注。一位参加调研座谈的国土部知情人士介绍。

国土部调研组也来过工商联,想了解能否形成政府供地和市场供地双轨制,全国工商业联合会房地产商会名誉会长聂梅生告诉本报。

聂认为,就市场供地途径看,农地入市是一个方向,预计农村生产用地之外的集体建设用地入市或将有新突破,形成集体和国有建设土地供应的双轨制。

另一位接近国土部的知情人士介绍,原有的承包地也拟出台相关措施,鼓励进入流通领域,避免撂荒,但前提是不改变集体用地性质的内部流转。

该人士同时介绍,市场供地轨道还可能在工矿企业存量用地上突破,存量工矿企业用地或有条件突破用地限制,升级为住宅及商业用地地块。

工矿存量地或可入市

上述接近国土部的知情人士介绍,盘活工矿企业的存量闲置用地,使其进入流通领域,以缓解当前的供需矛盾,是国土部调研组关注重点之一。

从不久前结束的国土部座谈会反馈信息看,上述参会人士介绍,倾向模式是建立市场化供地渠道,一部分工业用地经整理后,转为其他用地,比如改建成办公楼或者住宅。

各地工业用地供地规模庞大,国土部数据显示,我国工矿用地供应率一般占到国有建设用地供应量的40%-50%,而欧美市场经济国家工业用地只占20%到30%。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文称,每年大约40%左右土地出让给工业企业用地,同时,工业用地价格仅相当于商服及住宅用地七分之一不到。

上海良玉投资有限公司总经理郭玉良介绍,政府垄断建设用地供给后,主要通过两个渠道供应,商业经营用地以招拍挂方式出让;非经营性用地,如工业、仓储、交通、教育等用地,则协议出让。

虽然国家协议出让规定不低于基准地价的70%,并于2007年制定统一的工业用地出让指标,但是定价权掌握在地方政府手里,为了招商引资,争抢项目,工矿用地定价非常低,不乏零地价。郭说。

工业用地使用年限是50年,而大部分产业生命周期短于50年。制造业不景气背景,会有大量的工厂倒闭或闲置。郭称。

实际上,郭称,部分工矿企业也积极和政府沟通,试图盘活企业闲置存量用地,进行商业开发等,而按规定,这些土地的用途一般不得随意变性。

上述接近国土部的知情人士介绍,在住宅、商服用地和工业用地的剪刀差下,部分企业私下变更土地性质的违规行为较为常见。

农地或有条件入市

聂梅生告诉本报,另据调研组反馈信息,农地入市或将有新突破。

我国现行的土地政策是农民集体用地先被征用,转为国有用地后,才能入市。聂指出,但形成集体和国有建设土地供应的双轨制体系,是从十六大以来就明晰的土地制度改革的一大方向。

我国在这个方向上准备了很久,浙江、重庆、成都、北京进行了试点,聂表示。

就国土部调研情况看,倾向方向是,在不触碰18亿亩耕地红线的前提下,使农民逐步成为集体用地的交易主体,先释放农村闲置宅基地进入建设用地。

聂表示,农民转化为市民后,把农村闲置的宅基地作为资产流转。这一方面增加土地供给,降低房价,另一方面,也为农民提供在城镇居民生活的资金基础。

聂亦强调,并非所有闲置农地都能进入市场,只是布局在中心城区附近、产业较为集中区域的集体建设用地,在经过整理之后进入流通领域,而距离较偏远的农村仍有可能采用征地制度。

中国农业大学土地管理系主任朱道林也认为,农地入市一定是局部的,一旦大量入市,地方财源大规模缩减,在没有建立相应配套机制,尤其失地农民的后期保障未到位的情况下,并不利于农村统筹发展。

聂则介绍,即便集体建设用地入市后,也不一定会获得全部收益,可能会通过税收调节,使部分土地收益成为地方财政收入,从而弥补地方财政损失。

上述接近国土部的知情人士称,在上述两项改革前,短期内完善土地供应结构和方式的概率更大。

该知情人士称,土地供应制度的完善,体现在结构上,包括提高养老、高新技术产业的供地规模等。

从区位上看,各地的土地市场在区域上冷热不均,在土地市场不景气背景下,各地常集中推位置优越地块刺激市场。

未来很可能鼓励地方政府推地时,也多考虑郊区县的地块。上述人士称。此外,地方政府供地常有时间差异,年初供地积极性小,年底大量推地,对此也很可能会设定规则,平衡推进。

此外,还将改革完善招拍挂制度。中国土地学会副理事长黄小虎称,今后减少土地划拨及协议出让,更多地转为土地有偿使用应该是一个方向。

近年来,随着地王频出、地价飙升,业界对现行土地招拍挂制度助推地价上涨多有诟病。对此,国土部自2010年开始就开启了土地招拍挂的改革完善,其中,摈弃价高者得是基本方向。

据了解,北京是土地招拍挂改革试点的城市之一。上述接近国土部的知情人士介绍,通过两年试运行,北京版的土地招拍挂方案,比如尝试大量采用综合评标方式出让土地,减少土地价格在评标指标中所占比例、降房价、竞地价、降房价、竞政策性住房面积等。该人士介绍,未来土地招拍挂改革,有望借鉴北京模式。

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